转自真叫卢俊
最近，南北之争又有了新话题——包阳台。
有人说，从包不包阳台，就能看出这家人到底是南方人还是北方人。
北方人：不包阳台，那冬天多冷乎，灰也大，不得天天擦擦抹抹的
南方人：包阳台，那多潮湿，衣服阴干或者放在外面被风刮跑？不如打开阳台，让风穿堂吹过。
万万没想到，包阳台竟然也成了地域问题？
我们先来看看，为什么北方都包阳台，而南方多是开放性阳台。
北方包阳台的原因很简单，冬天比较冷和干燥，外面的空气也不好，常有风沙和雾霾，如果不封阳台，既不利于保暖，也不利于晾晒衣服，衣服洗完很容易就会变脏。
所以，在北方，开发商一般都把阳台包上，以方便晾晒衣服。再加上家里有暖器或者是地暖，也不太需要在阳台上晒太阳（北方冬季阳光也不太行），因此，北方的阳台就封装上了，面积也都比较小。
南方则不然，因为空气较为潮湿的原因，多做成外阳台，增加通风用来晾晒衣服，还可以放把椅子，坐在上面晒晒太阳。
实际上，包阳台不完全取决于地域不同，现在南方为了增加室内使用面积，很多阳台也包上了。
晾晒衣服则是靠在阳台和窗户外面伸出长长的晾衣杆。
对于包不包阳台（有些地方叫封阳台），咱们得辩证地看。
首先声明，作为一个纯正的北方人，真没见过北方不包阳台的，即使全封闭，一天不打扫都是一层灰。不包我估计冬天得在阳台上扫雪除冰，也没法晾衣服，那太不符合居住条件了，所以咱们主要说南方这里包不包阳台的问题。
先来说下包阳台的优点：
防风、防雨、防灰、防噪音、保暖，对家里有小孩的业主来讲比较安全，更别提还等于多了几平米的使用空间，可以额外做成一个小间。
比如说阳台可以做成一个小书房。
又比如说，阳台可以做成一个简单的餐厅，放上桌子和椅子。或是安置上洗衣机、储物柜等等，增加储藏面积。
但包阳台也有很大的弊端：
由于南方普遍做成开放性阳台，那么业主私自包的阳台类型就会很不一样，再加上有的包了，有的没包，整体看上去非常不统一，这样的建筑外立面都会比较难看。
看看这阳台，乱七八糟的多难看，再看看下面这个，参差不一的外立面真的是太难看了。
颜值决定一切，外立面难看，直接会导致房产贬值。
这一点，我们就不得不在此提一下仁恒。仁恒的项目，外立面非常好看，二手小区的口碑在上海杠杠的，原因就是——仁恒不允许包阳台。
对比下上面私包阳台的照片，是不是视觉冲击感非常强烈？
仁恒的物业对外立面非常的坚持，不允许私包阳台，即使因此和业主打官司也要恢复原本的外立面。这样的小区，在一票私包阳台的小区中非常显眼，房产保值性很好。
比如上海长宁区的仁恒河滨花园，是长宁购房群里经常会讨论的一个热盘。虽然建筑年限较久，但依然一直在升值，并且今年成交了不少套。
图：房天下
如果大家倾向买坚持不包阳台的小区，可以重点关注下今年仁恒在上海的一些新房项目：浦开仁恒金桥世纪、仁恒静安世纪二期、仁恒·海上源
除了外立面难看会造成房产贬值外，私包的阳台还有一个非常严重的缺陷，因为没有经过质量检测，质量上不一定达标，安全性非常让人担忧。
这可不是瞎说，就是在今年台风季的时候出了这样一条新闻。
今年8月，台风“黑格比”过境，浙江台州一住户起身查看房屋东侧阳台窗户时坠亡。当地官方通报称，此次台风持续时间久、风力强，最大瞬时风力达十六级，而该住户家由开放式阳台改造而成的封闭式阳台窗户牢固度不够，造成了门窗损坏。
强台风在某些地方不是小概率事件，虽然说直接刮掉阳台算少见，但是刮掉玻璃这些常有所闻。
包阳台既有优点，也有缺点。业主往往会在意其中一方面而下决定，而同一个小区的业主意见也千差万别，这就造成了对包阳台的争论不休。
尤其是因为包阳台可能造成不美观和小区贬值，导致不包阳台的业主对包阳台的业主非常不满。
但包阳台的又有话说了：“我包我阳台，干卿何事？”
怪不得说，包不包阳台是世纪难题。
现在，有些城市有很多开发商为了省事，集体私包了阳台。私包不代表合规，如果没有如实计算面积，那么则是一种偷面积的表现，被发现是要受到处罚或者根据当地行政法规拆除的。
而一二线城市，开发商往往都是做成开放性阳台，大部分是业主个人私自进行的包阳台。
那么，私包阳台到底合法不合法？
《物权法》第七十一条规定了“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”
而开放性阳台一般是有赠送面积的，也就是说阳台也不能完全让业主行使权力。并且最关键的是最后那句话：业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
包阳台可能会对建筑物产生破坏，这就危及建筑物了。如果影响外立面的美观的话，也是损害其他业主的合法权益的。
因此，单就物权法来说，对包阳台还是很有争议的。也因此各地对私包阳台产生的纠纷判决不一，不能决定包阳台这件事属于不属于业主个人的权利。
还有一点，有的开发商和业主在交房时是有合约规定的。
如果开发商和业主约定后，并且得到了大部分业主的认可，那么私包阳台得不到其他业主支持，也是不合理的。
既然不同的人有不同的需求，那么极力避免冲突，才能住得舒适。毕竟邻居的想法很难改变，但是我们可以让邻居和自己的想法统一。
我们先替不想包阳台的购房者们来考虑一下如何选房。
如果预算充足的话，可以选择地段好位置佳、人们更看重升值潜力的房子。这样周围的邻居大多也是看重房子价值的人，自然不希望自身利益受损，而且小区的开发商和后续物业会比较强势。
拿上海来举例，像是融创滨江壹号、滨江凯旋门等等，这种价值比较高的房子，对外立面的美观度比较看重。
如果预算有限，可以从户型入手，小区内大户型比较多的话，后续业主也有很大的可能不会去包住阳台。或是根据已经建成的前几期住宅来判断小区物业是否强势，来选择合适的住宅。再有就是之前提到的看开发商，前面提到的仁恒就坚决不允许业主包阳台。
而对于想要包阳台的人们，则可以在前期和开发商签订合同时询问包阳台的问题。
中小户型偏多的刚需型住宅，在使用面积上，业主都会比较上心。再加上大部分刚工作没几年的小两口可能带个孩子，对孩子的安全也会比较重视。
这时候可能包阳台就会成为大多数人的选择，业委会也会比较支持这一点。
不过还要看当地的行政法规，一定要合法的进行安装。
要先到规划处、城管等部门进行审批，然后征求小区业委会、住户及物业等同意后才能包，还要考虑到整个外立面的和谐美观统一等等。否则有关部门可能会通知拆除。
有人戏称，包阳台会让人觉得这个小区住户素质不高，物业管理不善，这话有些偏颇了。
实际上，包不包阳台，归根结底，是一个使用面积的问题。如果面积足够大，那么很有可能对阳台上这点面积不在意。
2006年的时候，出台了一个“90/70”政策。
其中规定“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。
因此，在这之后开盘的项目，90平及以下户型占据了新房的大部分市场。
虽然这个政策让住宅产品更加合理，让更多的人能够买上好房子，对整个房地产市场来说是个很好的政策，但实际情况和人们对房子的需求不是太一致。
很多人会觉得90平的房子太憋屈，没有下脚的地方，100多平的才舒适。而当面积被控制住时，人们只能想办法增加自己的使用面积，让自己过得更舒心，也因此，小户型中包阳台更为常见。
这是有着实际需求原因的，也不能完全怪业主包阳台。
那么，对于包阳台，各位是怎么看的？
你更倾向于包阳台，还是不包呢？
以上为正文，来自初晓